O Itaú BBA iniciou a cobertura de Log Commercial (LOGG3), companhia que desenvolve, aluga e administra galpões logísticos, com recomendação outperform (equivalente à compra) e preço-alvo de R$ 32 por ação. O valor representa potencial de valorização de 35% frente à cotação atual. Os papéis operavam em alta por volta das 11h (horário de Brasília) nesta quarta-feira (16), na contramão do Ibovespa (IBOV), negociados a R$ 23,75, com avanço de aproximadamente 1,5%.
A tese do banco se apoia em três pilares: exposição ao mercado brasileiro de galpões logísticos de alto padrão, estrutura operacional verticalizada e estratégia de reciclagem de ativos. Segundo o relatório, essa verticalização (aquisição de terrenos, construção, locação e gestão) permite à empresa desenvolver imóveis a custos cerca de 30% inferiores à média das incorporadoras do setor.
O plano anunciado prevê o desenvolvimento de mais 2 milhões de metros quadrados (m²) de área bruta locável (ABL) até 2028, combinado com a reciclagem de parte relevante dos empreendimentos. A companhia tem duas décadas de histórico no setor e é controlada pelo empresário Rubens Menin.
Segundo os analistas, a equipe comercial interna garantiu a pré-locação total de muitos projetos nos últimos anos junto a clientes de primeira linha, incluindo os principais players de e-commerce do Brasil. Como resultado, a Log tem entregado yield-on-cost de 13% em seus projetos.
A reciclagem de ativos se apoia na demanda aquecida dos fundos de investimento imobiliário (FIIs), que buscam ativos logísticos com cap rates inferiores aos yield-on-costs dos projetos desenvolvidos pela companhia. Essa diferença permite vender os empreendimentos após a conclusão e capturar ganhos. O BBA calcula que a empresa reciclou R$ 4,3 bilhões em imóveis desde 2023, com margens brutas entre 30% e 33%, mesmo em período de juros elevados.
O relatório projeta ROE de 17% a 25% entre 2026 e 2028, após patamar de 16% a 17% nos últimos anos. No cenário de sensibilidade, uma queda de 100 pontos-base na taxa de juros, se refletida integralmente nos cap rates de saída, elevaria o lucro por ação (LPA) projetado para 2027, de R$ 7,7, em cerca de 40%. O P/L ajustado cairia de 2,9 vezes para 2,2 vezes, e o valor justo do patrimônio poderia subir aproximadamente 25%.
O banco ressalta que 57% do valor patrimonial vem do negócio de desenvolvimento, com riscos diferentes de uma gestora imobiliária pura. O P/L ajustado de 2,9 vezes para 2027 e 2,7 vezes para 2028 não é comparável diretamente ao múltiplo médio de 3,5 vezes projetado para incorporadoras residenciais, dada a maior dependência de poucos locatários e compradores e a sensibilidade macroeconômica dos ativos. Entre os riscos apontados estão a elevada sensibilidade às condições macroeconômicas, o ritmo de desenvolvimento dependente do crescimento econômico e a variação do preço de venda conforme juros e cap rates.
como funcionam os fundos imobiliários de galpões logísticos