O IFIX (Índice de Fundos Imobiliários) negocia com P/VP ponderado próximo de 0,86 vez, um patamar que apareceu em poucos momentos da última década. Quando o índice chegou a níveis parecidos no passado, o ponto de partida foi, na maioria das vezes, favorável para os retornos dos 12 meses seguintes. Isso não transforma agosto em um convite para comprar qualquer fundo em queda, mas ajuda a situar onde estamos no ciclo.
Entre as oportunidades no mercado de tijolos, o BTLG11 concentra mais de 30 imóveis logísticos, com cerca de 92% da área em São Paulo, vacância de apenas 2,1% e base locatícia diversificada. Nesta semana, o FII anunciou a aquisição de um galpão logístico AAA em Guarulhos, 100% locado e dentro do raio de 30 km da capital paulista. A transação, de R$ 375 milhões, representa a primeira alocação dos recursos captados na 16ª emissão do fundo.
A operação foi avaliada como positiva, com cap rate consolidado de 9,1% e yield médio estimado de 15,2% nos próximos 18 meses, considerando o efeito do pagamento parcelado. O ativo ainda pode se beneficiar de futuras revisões de aluguel, em um mercado com espaço para recomposição dos preços reais. Com portfólio que reúne diversificação, qualidade e localização privilegiada, o FII negocia com desconto patrimonial de 8,3%, o maior dos últimos 18 meses.
Para nós, que planejamos com horizonte de vida, o momento pede análise caso a caso, não pressa. O desconto do IFIX e do BTLG11 é um ponto de partida, mas a decisão deve considerar seus objetivos de longo prazo e a tolerância a risco. Quem tem interesse na tese pode encontrar o ativo na plataforma do BTG Pactual, e quem ainda não tem conta pode abrir uma em poucos minutos. como investir em FIIs