O fundo imobiliário Bresco Logística (BRCO11) anunciou, nesta quinta-feira (23), que a Companhia Brasileira de Distribuição (GPA) decidiu encerrar antecipadamente o contrato de locação de um imóvel em São Paulo (SP). A rescisão envolve o galpão denominado "GPA CD04 São Paulo", com área bruta locável (ABL) de aproximadamente 35,5 mil metros quadrados (m²). O impacto estimado é de R$ 0,08 por cota, afetando cerca de 6% da ABL total do fundo.
A locação com o GPA havia sido renovada em março de 2024, com vigência prevista até 18 de janeiro de 2032. O acordo previa aviso prévio de nove meses para uma eventual rescisão antecipada, além do pagamento de indenização ao fundo. A multa corresponde a 4,5 vezes o valor do aluguel vigente, proporcional ao período remanescente do contrato, corrigida pela variação positiva acumulada do IPCA (inflação) desde o último reajuste até a data do pagamento.
O que diz a Empiricus Research sobre o BRCO11
Para o time de análise da Empiricus Research, embora a desocupação seja, a princípio, um evento negativo para a tese do fundo, pois pressiona a vacância e reduz a receita recorrente, o episódio abre uma janela relevante de realocação do imóvel a valores potencialmente superiores aos praticados hoje.
Segundo a casa, dados da Buildings indicam que o aluguel pago pelo GPA no galpão estava em torno de R$ 35 por metro quadrado, cifra que pode ser reprecificada diante do atual momento do setor logístico. "Embora o contrato vigente já esteja próximo dos valores praticados, a combinação entre localização estratégica, oferta restrita, demanda aquecida e escassez de ativos last mile de alto padrão sustenta a possibilidade de uma recomercialização em patamar superior, além da entrada de um locatário com melhor risco de crédito", afirmou a Empiricus.
Histórico de desocupação e recomercialização
O time de análise também destacou que o BRCO11 já tem em seu histórico uma desocupação relevante do GPA em outro imóvel do portfólio, que posteriormente foi vendido com ganho de capital para os cotistas. "Do ponto de vista tático, o aviso prévio de nove meses e a indenização de 4,5 aluguéis mitigam parte do impacto de curto prazo, dando tempo à gestão para recomercializar o galpão ou avaliar uma eventual venda", disse a casa.
"De modo geral, classificamos o anúncio como negativo no curto prazo, mas com boas opcionalidades no médio prazo, diante do contexto de mercado e da capacidade da gestão da Bresco. As cotas do BRCO11 permanecem entre as nossas recomendações de compra", acrescentou.
Impacto por cota e perspectivas para o investidor
Nós, como investidores de longo prazo, precisamos situar esse evento no horizonte de vida do fundo. A rescisão antecipada do GPA, embora gere um ruído de curto prazo com impacto de R$ 0,08 por cota, não altera a tese estrutural do BRCO11. A multa de 4,5 aluguéis corrigida pelo IPCA e o aviso prévio de nove meses dão à gestão da Bresco tempo e recursos para recomercializar o galpão a valores potencialmente superiores. como avaliar fundos imobiliários na crise
Perguntas Frequentes
O que é o BRCO11?
O BRCO11 é o fundo imobiliário Bresco Logística, focado em galpões logísticos de alto padrão.
Qual foi o impacto estimado da rescisão?
O impacto estimado é de R$ 0,08 por cota, afetando cerca de 6% da ABL total do fundo.
O que é a multa prevista no contrato?
A multa corresponde a 4,5 vezes o valor do aluguel vigente, proporcional ao período remanescente do contrato, corrigida pelo IPCA.
O que diz a Empiricus Research sobre o caso?
A Empiricus classifica o anúncio como negativo no curto prazo, mas com boas opcionalidades no médio prazo, mantendo a recomendação de compra.
O BRCO11 já passou por situação semelhante antes?
Sim, o fundo já teve desocupação relevante do GPA em outro imóvel, que foi vendido com ganho de capital para os cotistas.