Gestores de fundos imobiliários de shopping centers ligaram o radar para 2027. O motivo é o efeito dos juros elevados sobre o consumo e a saúde financeira dos lojistas, tema debatido em painel no Latam Retail Show 2026, realizado em São Paulo.
A ocupação do setor segue em níveis historicamente elevados, mas o crescimento das vendas é heterogêneo entre os empreendimentos, e alguns indicadores operacionais já mostram deterioração.
O tripé dos shoppings
Felipe Teatini, gestor da XP Asset responsável pelo XP Malls (XPML11), chamou atenção para três indicadores que formam o que ele chama de tripé dos shopping centers: inadimplência, descontos e vacância. Segundo o executivo, a ocupação da indústria continua saudável, reflexo da resiliência do segmento, mas o portfólio do XP Malls apresenta combinação menos favorável dessas variáveis.
"Tem me chamado a atenção, negativamente, dois indicadores que estão difíceis de cair, que é inadimplência e descontos", afirmou. Ele também citou vacância um pouco alta no portfólio e demonstrou receio para o primeiro semestre de 2027, em função da reforma tributária, que poderia elevar descontos e inadimplência.
Para Teatini, o grande vilão do cenário atual é o custo de capital, pressionado pela taxa de juros brasileira, que se encontra em 14% ao ano.
Custo de ocupação como termômetro
Rafael Teixeira, gestor da Vinci Compass, colocou a saúde financeira dos lojistas no centro da análise. O indicador que ele acompanha é o custo de ocupação, que relaciona as vendas do lojista aos custos de permanecer no shopping, como aluguel, condomínio e fundo de promoção.
Na avaliação dele, a deterioração desse indicador pode antecipar problemas de vacância: aparece primeiro na inadimplência e depois na ocupação. "Na hora em que o custo de ocupação começa a ser afetado (...) você acende um sinal vermelho", disse.
Giuliano Ricci, gestor do Pátria Investimentos, apontou a raiz do problema no ambiente macroeconômico. Para ele, a conta pode aparecer em custo de ocupação, inadimplência, descontos ou demanda, mas a origem está no patamar de juros.
Dividendos versus capex
Os gestores também debateram o desafio de equilibrar dividendos aos cotistas com investimentos nos próprios shoppings, setor que demanda capex elevado. Teatini afirmou que, no XP Malls, a necessidade anual de manutenção e allowances pode ficar entre 20% e 30% do NOI de determinados ativos, e criticou a estrutura dos FIIs, obrigados a distribuir 95% do resultado.
Teixeira, da Vinci Compass, ressaltou a importância do alinhamento entre proprietários e administradores para priorizar investimentos.