Iguatemi (IGTI11): analistas aprovam venda de participações em shoppings; entenda o impacto
A Iguatemi (IGTI11) anunciou na sexta-feira (7) a venda de participações minoritárias em cinco shoppings ao fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11) por R$ 876 milhões. Analistas do mercado financeiro consideraram o acordo "positivo". Para o BTG Pactual, a transação permite à companhia monetizar ativos menos produtivos por um valor "atrativo" e reforça a estratégia de concentrar investimentos em shopping centers "dominantes".
O que está sendo vendido e por quanto
A operação envolve a venda de uma fatia de 36% do Iguatemi Alphaville, 10% do Iguatemi Ribeirão Preto, 10% do Iguatemi São José do Rio Preto, 36% do Iguatemi Praia de Belas e 36% do Fashion Outlet Novo Hamburgo.
Do total, R$ 570 milhões serão recebidos no fechamento, sendo 62% (R$ 350,5 milhões) em cotas do TRXF11 e 38% (R$ 219 milhões) em moeda corrente. Outros R$ 131 milhões serão pagos em dinheiro após um ano, ajustados pelo CDI, e R$ 175 milhões após dois anos, também corrigidos pela mesma taxa.
Por que os analistas aprovam
Segundo o BTG, os ativos somam 43,5 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL), cerca de 10% da ABL própria da Iguatemi. O valor implícito é de aproximadamente R$ 20,15 mil por metro quadrado, com um "cap rate de saída" de cerca de 8,5%. O indicador é considerado atrativo porque as ações negociam a um cap rate implícito de aproximadamente 14%.
Os analistas também destacaram que os shoppings vendidos têm NOI (desempenho operacional) por metro quadrado abaixo da média do portfólio da Iguatemi. Ou seja, a empresa conseguiu se desfazer de imóveis "menos produtivos".
"A operação mostra que a companhia vem conseguindo avançar na estratégia de aumentar a exposição a empreendimentos dominantes sem elevar excessivamente a alavancagem", avaliou o BTG, que mantém recomendação de compra para IGTI11, com preço-alvo de R$ 25, potencial de alta de aproximadamente 2,8%.
O que muda para a Iguatemi
Mesmo após a venda, a Iguatemi continuará com participação nos cinco empreendimentos e manterá a gestão dos ativos. A companhia ficará com 15% do Iguatemi Alphaville, 55% do Iguatemi Ribeirão Preto, 60% do Iguatemi São José do Rio Preto, 15% do Iguatemi Praia de Belas e 15% do Fashion Outlet Novo Hamburgo.
Para o Bradesco BBI, esse é um dos principais pontos positivos: a empresa libera capital sem abrir mão do controle operacional. O banco calcula um cap rate médio de 7,3% e considera a negociação "muito positiva por destravar um valor equivalente a 12% do valor de mercado da Iguatemi".
Outro impacto é a redução da alavancagem: a relação dívida líquida/EBITDA deve cair de 1,66 vez para 1,55 vez. Além disso, o BBI estima que os recursos cubram quase 60% do capex previsto para 2026 e 2027.
"O negócio representa uma combinação interessante de monetização de ativos, redução de alavancagem e preservação da gestão dos shoppings", avaliou o BBI. "Após a recente fraqueza dos papéis, que caem 8,5% em 30 dias, esperamos uma reação favorável do mercado", acrescentou.
O que o investidor deve observar
Do ponto de vista de fluxo de caixa, a operação mostra uma empresa gerando capital sem diluir o controle. Para quem acompanha IGTI11, o destaque é a redução da dívida e a manutenção da gestão dos ativos, o que tende a ser bem recebido pelo mercado.
Se você está avaliando entrar no papel, vale acompanhar a conclusão da operação e o comportamento das cotas do TRXF11, que serão parte do pagamento.
Perguntas Frequentes
A Iguatemi deixa de administrar os shoppings vendidos?
Não. A companhia manterá a gestão dos cinco empreendimentos, mesmo com a venda das participações minoritárias.
Quanto a Iguatemi receberá no fechamento da operação?
R$ 570 milhões, sendo R$ 350,5 milhões em cotas do TRXF11 e R$ 219 milhões em dinheiro.
Qual é o preço-alvo do BTG para IGTI11?
R$ 25, com potencial de alta de aproximadamente 2,8% frente ao último fechamento.
Como a venda afeta a alavancagem da Iguatemi?
A relação dívida líquida/EBITDA deve cair de 1,66 vez para 1,55 vez, segundo o Bradesco BBI.
O que é cap rate e por que ele importa aqui?
Cap rate é a taxa que relaciona o retorno de um imóvel ao seu preço. O cap rate de saída de 8,5% é considerado atrativo frente aos 14% implícitos nas ações.