Por que investir em fundos imobiliários (FIIs) exige paciência, segundo gestores; veja os setores favoritos
Investir em fundos imobiliários (FIIs) não é uma decisão a ser tomada com base nas oscilações de curto prazo. Durante o evento Expert XP 2026, realizado em São Paulo, os gestores Rodrigo Abbud, da Pátria Investimentos, e Pedro Carraz, da XP Asset, enfatizaram a importância de um horizonte de investimento de pelo menos 10 anos.
A Volatilidade e os Fundamentos do Mercado
Os gestores alertaram que a volatilidade do cenário macroeconômico é uma característica intrínseca da classe de ativos. Essa flutuação não altera os fundamentos do mercado imobiliário, que continuam sólidos. Carraz destacou que "o fundo imobiliário é para o longo prazo. É um investimento defensivo. O FII subir 5% ou cair 5% não deveria ser um problema." Para ele, investidores que se preocupam excessivamente com oscilações imediatas podem ter entrado no mercado com "expectativas equivocadas".
Ele acrescentou que "o cotista que está preocupado com volatilidade comprou errado. Se alguém tivesse a possibilidade de comprar um shopping diretamente, não ficaria olhando o preço [do imóvel] todos os dias." Essa visão reflete a necessidade de adotar uma mentalidade de longo prazo ao investir em FIIs.
Impactos das Taxas de Juros nos FIIs de Tijolo
Abbud mencionou que os fundos imobiliários de tijolo, que investem diretamente em imóveis físicos, continuam a ser os mais impactados pelas taxas de juros elevadas. Ele explicou que "o FII de tijolo é muito afetado pela taxa alta. Em 2025, houve uma correção da distorção de preços, pois, em 2024, o mercado [de FIIs] havia caído demais. Só que, em 2026, já corrigiu tudo de volta."
De fato, o IFIX, principal índice de fundos imobiliários da B3, encerrou o ano passado com uma valorização expressiva de 21,11%. No entanto, neste ano, o índice apresenta um ganho de apenas 0,76%.
Estratégias para Enfrentar o Cenário Atual
Abbud também compartilhou uma estratégia que está utilizando para enfrentar o cenário atual: aumentar a escala dos fundos que administra. "Quando o mercado entra em pânico, os fundos maiores tendem a sofrer menos. Então, crescer os FIIs é uma das formas de enfrentar esse ambiente," afirmou. Ele ressaltou que, apesar da pressão macroeconômica, os fundamentos do mercado imobiliário permanecem favoráveis. "O contraponto do macro ruim é o bom comportamento do setor como um todo. Se o mercado imobiliário também estivesse ruim, aí sim seria um problema. Mas os segmentos vêm performando bem e isso está sustentando os resultados."
Setores Favoritos para Investimento
Ao escolher onde investir, Abbud e Carraz concordaram sobre a importância de uma carteira diversificada, mas também apontaram alguns segmentos que estão se destacando. Para Abbud, os galpões logísticos oferecem uma combinação atrativa de rendimentos elevados e estabilidade operacional. Ele afirmou: "O mercado logístico está pagando um bom dividend yield, com perspectivas positivas, embora tenha menos potencial de ganho de capital porque já subiu bem."
Por outro lado, as lajes corporativas surgem como uma aposta promissora para quem busca valorização. Abbud comentou: "Os escritórios apanharam por muito tempo, mas começaram a se recuperar em 2024. Hoje, vemos neles maior potencial de crescimento dos aluguéis, dos dividendos e de ganho de capital."
Carraz, da XP, também reforçou essa visão e revelou que mudou sua percepção sobre o segmento. "Eu era um cético com as lajes corporativas, porque acreditava que o modelo híbrido permaneceria dominante. Mas o retorno ao trabalho presencial surpreendeu. É impressionante o que estamos vendo [de positivo] tanto em galpões quanto em escritórios."
Expectativas para o Setor de Shoppings
Além disso, Carraz mencionou outro setor que está se destacando: os FIIs de shopping. Ele afirmou: "A expectativa segue boa para os FIIs de shopping. Shopping é um reloginho. O brasileiro gosta de ir ao centro de compras. Mesmo em cenários adversos, eles continuam cheios." Portanto, tanto os galpões logísticos quanto as lajes corporativas e shoppings estão na lista de recomendações dos gestores.
Conclusão
Investir em fundos imobiliários requer uma abordagem cuidadosa e uma visão de longo prazo. Ao focar nos setores certos e manter a paciência diante das oscilações do mercado, os investidores podem encontrar oportunidades promissoras. Lembre-se sempre de que o conhecimento e a estratégia são essenciais para navegar neste setor. Para não errar, consulte sempre um contador e mantenha-se informado sobre as tendências do mercado. O prazo para a declaração do Imposto de Renda se aproxima, e é fundamental estar preparado.