A incorporadora Benx adota uma estratégia mais conservadora no mercado imobiliário paulistano para os próximos dois anos, com expectativa de acomodação do setor até 2027. A companhia, que lança entre R$ 1 bilhão e R$ 1,5 bilhão por ano sem contar o Parque Global, aposta nos extremos de renda e volta a investir em escritórios de alto padrão.
A Benx prevê acomodação do mercado imobiliário até 2027 e concentra investimentos nos extremos: o segmento econômico Viva Benx e o altíssimo padrão Árborea, que recebeu mais de R$ 500 milhões em três anos. O Parque Global pode chegar a R$ 10 bilhões em VGV até 2035.
Estratégia nos extremos e o freio até 2027
"Estamos sendo mais conservadores nesse período. Não significa parar, mas ser mais criterioso na compra dos terrenos e nos lançamentos", afirma Luciano Amaral, CEO da Benx Incorporadora. A leitura da empresa é que São Paulo saiu de 40 mil unidades lançadas por ano para cerca de 180 mil em uma década, ritmo que dificilmente se sustentaria. "O mercado imobiliário é cíclico. O próximo movimento será de acomodação, e isso é normal", diz.
A resposta para o próximo ciclo é concentrar os investimentos em dois polos. De um lado, a Viva Benx, voltada ao segmento econômico. Do outro, apartamentos de pelo menos 400 metros quadrados, com preços a partir de R$ 18 milhões, destinados a uma parcela menor e mais resistente aos juros da população.
Árborea e o gargalo dos terrenos
Nos últimos três anos, a Benx desembolsou mais de R$ 500 milhões na Árborea, marca criada para atuar no altíssimo padrão. Já há um empreendimento pronto no Itaim, outro em construção no Jardim Europa e um projeto aprovado nos Jardins. A companhia espera ainda a aprovação de um empreendimento no Ibirapuera e comprou terrenos no Jardim América. Outro negócio está sendo negociado na Vila Nova Conceição. A intenção é adquirir aproximadamente dois terrenos por ano.
Encontrar áreas adequadas virou um dos principais gargalos. "É mosca branca", diz Amaral. Uma única área pode custar entre R$ 150 milhões e R$ 200 milhões. Em bairros consolidados, terrenos vazios praticamente desapareceram. Para viabilizar novos projetos, a solução muitas vezes é comprar edifícios antigos, esvaziá-los e colocá-los abaixo. Isso já ocorre em cerca de 90% das aquisições destinadas ao altíssimo padrão. "Não queremos crescer a qualquer preço e não queremos qualquer localização", afirma.
A empresa estima espaço para até dez projetos da Árborea em São Paulo, mas não acredita ser possível lançar cinco empreendimentos desse perfil por ano sem comprometer a exclusividade e a absorção dos imóveis.
Parque Global e escritórios
Separado das operações tradicionais, o Parque Global, às margens da Marginal Pinheiros, é tratado como subsidiária e tem horizonte de desenvolvimento de aproximadamente 15 anos, com conclusão prevista para 2034 ou 2035 e cerca de R$ 10 bilhões em VGV. A Benx analisa novas áreas no entorno, que podem demandar cerca de R$ 200 milhões adicionais e elevar a área ocupada em 300 mil metros quadrados, hoje em aproximadamente 200 mil. A decisão deve sair no início do próximo ano.
A companhia também decidiu voltar a investir em escritórios triple A. "O mercado corporativo naufragou. Chegaram a decretar o fim dos escritórios. Agora falta escritório. O mercado corporativo voltou", afirma o CEO. A empresa já recebeu uma pré-proposta para locação de um prédio na avenida Rebouças, com entrega prevista para daqui a dois anos, e negocia uma área no Itaim para outro empreendimento corporativo de alto padrão. Uma área adequada no Itaim dificilmente custa menos de R$ 200 milhões.
A Benx diz não tomar financiamento para adquirir terrenos nem carregar dívida corporativa. O crédito bancário fica concentrado na construção dos empreendimentos, dentro do Sistema Financeiro da Habitação. Para as aquisições, a estratégia é trazer investidores para dentro de cada projeto e dividir o lucro. "O brasileiro gosta de ter apartamento para alugar, gosta da sensação do tijolo", diz Amaral.
A companhia também estuda replicar o conceito do Parque Global em outras cidades. Porto Alegre, Salvador e Goiânia estão entre os mercados analisados. Um IPO não está nos planos imediatos: a Benx já estudou a operação duas vezes, em 2007 e em 2020, e desistiu nas duas ocasiões. "Continuamos sempre abertos a avaliar, mas estamos satisfeitos com nosso modelo de negócio", afirma Amaral.